みなさん、こんにちは！

がもう相続相談センター代表のほんじょうです！

突然ですが皆さんは、不動産を相続することになったら、まず何から始めますか。

そんなん聞かれても、したことないから、知らん！

はい、仰るとおりです！

経験したことがなければ、何から手をつけたらいいか、わからないですよね。

最悪、自分に不利になることがなければ、何もしなくて良いのではないかと思ってしまいますよね。

しかしながら、やはり不動産を相続することになったら、自分の名義に変更しなければいけません。

その理由はこのブログで書いていきますが、２０２４年４月１日に相続登記が義務化されるので、放置している不動産があれば、名義変更を強くおすすめします。

かといって、名義変更をいざしようと思っても、

「相続の不動産の名義変更は、いつ手続きをしたらいいんだろう？」

このように疑問に思うことは、当然です。

先に記述したように相続登記が義務化になります。

相続登記がいつから義務化されるかというと、法案を可決された日から３年以内に新制度が開始されます。

さらに、相続登記を３年以内にしないと、１０万円以下の過料が科される場合もあります。

その内容を詳しくご説明するとともに、

・そもそも相続登記とは何なのか
・名義変更の方法は？
・共有名義とはそもそも何なのか？

などの不動産相続に関する疑問のあれこれをご説明していこうと思います。

それではー！

レッツゴー↑↑

相続登記、名義変更はお早めに！

結論から申し上げますと、不動産を相続した場合、名義変更は早期に終わらせてください。

ご本人様がお亡くなりになられた後、最低でも１年以内には名義変更を終わらせることをおすすめします。

なぜ、こんなにも強く相続の名義変更を１年以内に終わらせた方がいいかといいますと、理由は２つあります。

理由①お手続きが終わらないから

１年以内に全てのご相続のお手続きを終わらせてしまわないと、いつまでも相続のお手続きが終わりません。

そんなの当たり前やん

と思われるかもしれないですが、

人は、日常生活を送るなかで非日常なことが起こり、その非日常なことに時間を取られてしまうと、とても億劫になってしまいます。

相続のお手続きは、人にとって非日常でしかありません。

また、お手続きは不動産の名義変更だけではなく、多岐に渡ります。

ある程度は、時間をかけなければ相続のお手続きは終わりません。

お亡くなりになられた時からであれば、まず葬祭の準備から始まり、年金解約のお手続き、弊社等専門家に依頼するお手続き…など、何から始めていけばいいのかを考えるだけでも、相続問題から逃げたくなります。

そして、相続を１年以内に終わらせるという意識が欠如してしまうと、相続問題の早期解決は難しいです。

この気持ちが欠如してしまって、ずるずる何年もかかってしまい、その間に相続問題を解決することが難しくなり、後悔してしまうご相談者様を、今までたくさん見てきました。

相続問題は長引くと、いいことはあまりありません。

結局、未解決になってしまうことがありますので、できる限りお早めの解決をおすすめしています。

理由②２０２４年４月１日から相続登記が義務化になるから。３年以内に名義変更しないと、１０万円以下の過料になる場合も…

相続登記を義務化する法案が、２０２１年４月の国会で可決されました。

２０２４年４月１日から、相続の不動産名義変更は義務化になります。
義務化になるということは、義務を果たさない場合、１０万円以下の過料、罰則が与えられることになります。

相続のお手続きは、期限が設けられていることが多いのですが、相続登記の不動産名義変更は、現在はまだ期限が設けられていないために、後回しになってしまうのです。

しかし、１年を超えて放置してしまうと、期限がある他の相続問題は片付いているため、相続の不動産名義変更の事を忘れてしまうのです。

その結果、相続人が亡くなって更に相続人が増えたりして、名義変更が出来なくなってしまったりという新たな相続問題を産むことになります。

なので、相続の不動産名義変更が、現在はまだ義務化ではないために、お客様が忘れてしまい名義変更が出来なくなってしまうということになります。

相続の不動産名義変更は、現在期限がないので、結果放置してしまうということです（なので上記には現在とつけました）。

そもそも、相続登記を義務化となった背景には、所有者がわからない土地が増加したことにあります。

日本では、所有者不明土地が約２０％、九州本土を大きく上回る土地の面積で、驚くほどの土地が所有者不明という状況にあります。

このまま登記制度を変えずに、人口減少や高齢化社会が進んでいくと、所有者不明の土地はさらに増えていくことになります。

これ以上増え続けては、国の税収などにかかわってきます。所有者不明の土地が増えるのを食い止めるために、相続登記が義務化されました。

相続登記(名義変更)を早期に行わなかったために、「起きたこと」、「起きていること」

費用も時間もかかるケース

では、実際にあった相続の不動産名義変更ができないケースをご紹介します。

これは、亡くなられたご本人さまからみて、ひ孫に当たる女性の方からのお電話でした。

空家になっていたおばあちゃんの家が老朽化し、崩れかけていて、ご近所さんからクレームを受けています。
解体したいけど、おばあちゃん名義になっているので、どうしたらいいのでしょうか？

といったものでした。

お電話を受け、空き家を所有しているおばあさまの戸籍を見せていただくと、

おばあさまは、昭和１２年（１９３７年）に亡くなっていました。

しかし、お話を聞いた時は、平成３０年（２０１８年）です。

はっきり言って、びっくりしました。

驚きましたが、司法書士として職務を遂行するために、まず、足らずの戸籍を集めて相続人を確定させました。

相続人は、なんと２０人を超えていました。

おばあさまの本来の相続人は５人でしたが、皆さまお亡くなりになられていて、相続人全てがお孫さまやひ孫さまでした。

当然面識もありませんし、連絡先もわかりません。

しかし建物の解体のこともあり、解決をしないとどうにもならない事例でしたので、弁護士をご紹介し、早期解決を目指しました。

ですが裁判での話し合いになり、結局、解決までに要した時間は約２年、その間の弁護士の費用は、約１００万円にも及びました。

昭和１２年におばあさまがお亡くなりになられた時点で、ご相続の不動産の名義変更を終えていれば、ここまでの時間と費用はかからなかったと思います。

期限がないとはいえ、最終的には名義変更を行わなければなりません。

いつかやればいいと思って、放っておいていませんか？

その相続登記・名義変更、忘れずに！

ですよ！

所有者不明土地がおこす問題

では、所有者不明土地があると、生じる問題をご紹介していきます。

簡単にまとめると下記のような問題がおきます。

・買収が難航するなど土地の利用や取引で支障が生じる
・治安が悪化し国土が荒廃するリスクがある
・固定資産税の課税漏れが起きる
・土地所有者を探すために時間・費用がかかる

所有者がわからない土地や、所有者は登記簿に記載されているものの住所情報が間違っている土地は、そもそも所有者と連絡を取ることができません。

そのため、例えば、ある地域で開発計画を進めるために土地を買収しようとしても、所有者と連絡が取れないと買収が進められず、街の開発計画が実施できず難航してしまいます。

他にも、所有者がわからず放置される土地があると治安の悪化や害虫被害・国土の荒廃などの問題が起きる可能性があり、固定資産税の課税漏れが起きて課税の公平性が保てない点でも問題です。

所有者不明の土地が近年増えたことで、さまざまな問題点が指摘されるようになっています。

上記のような問題が少しでも無くなるように、相続登記は忘れず行うべきです。

再度注意喚起～名義変更お忘れではありませんか？

ここまで、早期名義変更について述べてきました。

そないに言わんでも～！

と思っている方もいらっしゃるかと思いますが、専門家として、しつこく注意喚起させていただきます。

相続の不動産の名義変更は、２０２４年４月１日から義務化になりますが、現在はまだ期限がありません。
しかし、やらなければいけないことなのです。

期限がないことで後回しにしていませんか？名義変更、お忘れではありませんか？

このホームページをご覧いただいている方は、ぜひ一度、忘れていないかを確認してほしいです。

繰り返しになりますが、早期に行動をしなくて後悔しているお客様を、たくさん見てきました。

後悔する前に、行動を起こしてください。

私たちは、それをお手伝いさせていただきます！

過料・期限があるので、早期に動いてください。

名義変更を怠ると、過料・期限があるので、早期に動いてくださいね。

さらに、相続登記をまだされていない方は、放置すればするほど手続きが難航したり、費用が高くなり損することがあります。

そのうえで今後は、相続登記が義務化となり期限を過ぎてしまうと過料にもなります。

損しないためにも、早めの行動をおすすめします。

追々でいいかなと相続登記をされていない方は、施行日前の相続登記にも遡及して適用され、３年以内に登記をしないと１０万円以下の過料を科される点に注意してください。

※番外※不動産の名義変更を共有名義にすると、将来売却できない可能性がありますよ！

これまで、名義変更はお早めにと記載してきましたが、自分の名義だけでは心細いと思い、共同名義にされる方がいらっしゃいます。

家族の共有財産として不動産を所有したいと思い、不動産を共有名義にする方もいらっしゃるでしょう。

家族のなかで話もついているし、何か問題があるのか…となると思います。

ただ、不動産の名義変更を共有名義にすると、後々不便なことが起こります。

それは何かというと、共有名義にされてから、数年後に売りたくても共有者が承諾してくれないというケースがあります。

このような相談は、年々増加しております。

では、なぜそういったケースが増えているかは、次項でお伝えさせていただきます。

共有名義のトラブルが増えた理由：共有者が売却に応じない可能性があるから

将来のことをあまり考えず、または考えたうえで、相続した不動産を名義変更はしなくてはいけないからと、そのままの相続割合で、相続登記される方がいらっしゃいます。

そのままの相続割合で相続登記される方の数は、少なくありません。

しかしながら将来、共有名義人の経済状況は変わります。

お金が必要になれば、不動産を売却してお金を工面しようと考える相続人の方もいらっしゃいます。

そうなったときに、共有者の承諾が必要となります。

その共有者が、不動産を売りたくない理由があったり、お金を必要としていなかったりすれば、承諾がとれないケースがあります。

こういった場合は、やはり売る・売らないで、もめてしまうのです。

上記のことを含めて、実際おきた共同名義でもめたケースをご紹介していきたいと思います。

具体例①：共有名義人の1人の考えが変わり、揉めたケース

以前、相続人（兄弟）が２人いた方の、１人の方にご相談を受けたケースです。

親御さんが住んでいた家を相続したのですが、相続人2人とも家を自分で購入していて、経済的にもすぐ売却しなくても余裕があり、先のことはあまり話合いもせず、法律の相続持分割合の2分1ずつで、ご実家を名義変更されてました。

３年後、弟さんが子どもさんの学費等で多額の現金が必要になり、共有名義人のお兄さんに相談しました。

しかしお兄さんは、経済的にも余裕があり、親御さんの家を売却したくないという考えでした。

そして兄弟でもめてどうしようもなくなり、弊社に相談に来られました。

もう直接話もできないくらいの、兄弟の関係になっていました。

弊社が間に入り、約半年の間お兄さんとの話し合いをして、弟さんの２分の１の持ち分に値する現金をお支払してもらうかたちで、解決しました。

弟さんはその際の費用で、不動産鑑定士に不動産査定の費用や、弊社の費用で合計約８０万かかってしまいました。

しかも、兄弟の仲は改善せず、結局バラバラになってしまいました。

ご両親も、自分たちの財産でお子さんが揉めるのは、本意ではなかったと思います。

先のことを考えずに共同名義にしたことで、家族の財産としたものが、家族のためとならずに家族がバラバラになってしまうきっかけを作ってしまいました。

このようなことにならないよう、相続人同士でよく話し合うことが必要であると思います。相続のことがよくわからないのであれば、専門家の力を借り、先に解決方法を探っておくと良いといえるでしょう。

具体例②：共有名義でも売却できたケース

さて、以前のお客さまで、共有者は売却することに応じてくれず、自分の持分だけ売却したケースをご紹介します。

お客さまは資金が急ぎで必要なため、共有持分だけ売りに出しました。

しかし、共有持分だけ購入しても、その共有者との話合いが進まなければその不動産は、どうしようもありません。

そのため、購入したいと言われるお客さまは少なく、相場価格より、だいぶ安くなってしまい「損」をしてしまいました。

不動産の名義変更をする時に、もっと話合いをするべきだったと後悔されてました。

こうしてお金の必要なときに工面できなかったりと、不都合なことが起きる場合があります。損をしないためにも、共有名義はできるだけ、避けた方が良いといえます。

共有名義はリスクがあるので必ず話し合いをしてください！

先にも述べましたが、共有名義はリスクがあるので事前の話し合いが重要になってきます。

不動産の名義変更は、「今」だけの考えで共有名義にするのは、おすすめしません。

将来、売却したくてもできなくなる可能性があります。

その可能性をできるだけ少なくするために、相続人同士が将来を考えながら、話し合いを行っていくことが重要になります。

専門家の私からいえるのは、お互いが納得するまで、充分話し合いをもち、決めたことを書面に残すことです。

家族だから、仲がいいから。

そんな理由は、「今」だけであり、未来ではどうなっているかわかりません。

先のことは誰にもわからないし、決められません。

あなたの大事な人と、末永く良い関係を保つために、たくさんの話合いとそれを書面に起こすことは、何一つ悪いことではありません。

仰々しいことと思わず、未来のために、と思って残していただければと思います。

名義変更はややこしいこともあるのでプロにご相談を！

一般の方だけで相続を行うのは難しいことが多いと思います。

なぜなら、相続の経験がない方がほとんどだからです。

そのため、将来のリスクもわからなくて当然だと思います。

そのために、私たち法律家が存在します。

将来のリスクを、できるだけ無くすように、対策をとることは可能です。

これから不動産の名義変更で共有名義にされる方は、本当にそれでいいかもう一度考えていただき、少しでも不安がある方は、お気軽にご連絡ください。

弊社へのご相談はいつでも、何回でも無料です。

お客様の「今」のその行動が、将来のリスクをなくしてくれるかもしれません。

後悔しないためにも、蒲生相続相談センターへご連絡ください。

蒲生相続相談センターのサービス

蒲生相続相談センターでは「不動産名義変更プラン」を提供しています。

詳細はこちらからご確認ください。

不動産名義変更プランでは、お亡くなりになられた方の不動産の名義変更をサポートするプランです。

故人のご自宅や収益不動産を、ご家族やご相続人様に名義変更するお手続きを行います。

名義変更は近い将来に期限や過料が施工されますし、放置していると時間も費用もめちゃくちゃかかります。

早期にお手続きを終わらせて後悔しないようにしましょう。

料金も記載しておりますので、ぜひご覧ください。

何を相談していいかわからないという理由で、問題を先送りにし、後からお困りになる方を多く見てきました。
是非蒲生相続相談センターをご利用ください。
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