あけましておめでとうございます！

本年もよろしくお願いいたします！

新年のあいさつが毎年遅くなっているような気がします。。。申し訳ございません。

こんな、本上(ほんじょう)でございますが、末永くよろしくお願いいたします！

さて、新年最初の記事は、相続での不動産対策です。

相続での不動産対策と聞くと、さっぱりわからん、と難しく感じる方もいらっしゃいますよね？

この記事では、相続での不動産対策の基本から応用までを簡単に解説しています。

私には相続は先の話と思っていても、案外すぐ直面するもの。そんな時、自分が何をすべきか、どう対策を立てるべきか、この記事を読むことによって、あなたの疑問や悩みに答えを見つけることができるかもしれません。

相続における不動産対策について一緒に学びましょう。

◯不動産を用いた相続税対策の基本

相続税は、亡くなった人が所有していた財産を相続する人に課される税金です。相続税は、相続財産の課税価格に応じて課税されるため、相続財産が多いほど、相続税の負担も大きくなります。

不動産は、相続財産の中でも大きな割合を占めることが多いため、不動産を活用した相続税対策は重要です。不動産を用いた相続税対策には、以下のようなものがあります。

・生前贈与

生前贈与とは、被相続人が生きているうちに、相続人に財産を贈与する方法です。生前贈与は、相続時に相続財産の評価額を減らすことができます。

例えば、被相続人が自宅を相続人に生前贈与した場合、相続時に自宅の評価額は、贈与した時点の評価額で相続財産に加算されます。そのため、自宅の評価額が相続時よりも低いときに生前贈与を行うと、相続税の節税につながります。

・遺言書作成

遺言書作成とは、被相続人が死亡した後に、相続財産をどのように相続させるかを記載した書面を作成することです。

相続財産をどのように相続させるかは、被相続人が亡くなった後に相続人同士で話し合うこととなります。しかし、相続人同士の意見がまとまらず、争いに発展するケースも少なくありません。

遺言書を作成しておけば、被相続人の意思が明確に示されるため、相続人間の争いを防ぐことができます。

・家族信託

家族信託とは、被相続人が、自分の財産を信託会社や家族に託し、その財産を相続人のために管理・運用してもらうことです。家族信託は、相続税の節税や、相続人への財産の配分を自由に決めることができるなどのメリットがあります。

家族信託は、被相続人が生きているうちは、信託会社や家族が財産を管理・運用・処分します。そのため、被相続人が亡くなった後に、相続財産を現金化して相続人に分配する際に、相続税の課税価格を減らすことができます。

・小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、一定の条件を満たす宅地や農地について、相続税の課税価格を大幅に減額できる特例です。小規模宅地等の特例を利用すれば、相続税の負担を大幅に軽減することができます。

◯相続における不動産のメリットとは

不動産は、相続税評価額の計算方法において、他の資産と比べて有利な点があります。

・路線価や固定資産税評価額などの公示価格は、時価よりも低く設定されている

相続税評価額は、公示価格に基づいて評価されます。しかし、公示価格は時価よりも低く設定されているため、不動産の相続税評価額は、時価よりも低くなる可能性があります。

・小規模宅地等の特例や、貸付事業用宅地等の特例などの特例が適用できる

小規模宅地等の特例や、貸付事業用宅地等の特例などの特例を利用すると、相続税評価額を減額することができます。

・相続税の納税猶予や、相続税の軽減措置が適用できる

相続税の納税猶予や、相続税の軽減措置を利用すると、相続税の負担を軽減することができます。

相続税評価額は、相続財産の種類によって計算方法が異なります。不動産は、他の資産と比べて相続税評価額が低くなる可能性があるため、相続税対策として有効な資産となります。

◯不動産の賃貸活用による節税について

不動産の賃貸活用は、相続税対策や節税対策として有効な方法です。不動産を賃貸にすると、以下のメリットがあります。

・家賃収入を得ることができる

不動産を賃貸にすると、家賃収入を得ることができます。家賃収入は、事業所得や不動産所得として申告することで、所得税や住民税を節税することができます。

・減価償却費を計上することができる

不動産は、経過年数に応じて減価償却費を計上することができます。減価償却費は、経費として計上できるため、所得税や住民税を節税することができます。

・相続税評価額を減額できる

不動産を賃貸にしていると、相続税評価額を減額できる特例が適用される場合があります。例えば、小規模宅地等の特例や、貸付事業用宅地等の特例などですね。

◯不動産の賃貸活用による節税対策の方法

不動産の賃貸活用による節税対策としては、以下のようなものがあります。

・高収益物件を取得する

家賃収入を増やすためには、高収益物件を取得することが重要です。高収益物件とは、家賃収入が購入価格の10%以上になるような物件を指しています。

・減価償却費を最大限に計上する

減価償却費を最大限に計上するためには、耐用年数や償却方法を適切に選択することが重要です。

・相続税評価額を減額できる特例を利用する

相続税評価額を減額できる特例を利用するためには、条件を満たすかどうかを事前に確認しておくことが重要。

◯不動産の賃貸活用による節税対策の注意点

不動産の賃貸活用による節税対策を行う際には、以下の点に注意が必要です。

・収支を把握しておく

不動産を賃貸にすると、家賃収入だけでなく、管理費や修繕費などの費用も発生します。収支を把握しておかないと、かえって損をしてしまう可能性があります。

・税理士に相談する

不動産の賃貸活用による節税対策は、複雑な場合もあります。税理士に相談して、適切な対策を検討することが大切です。

不動産の賃貸活用は、相続税対策や節税対策として有効な方法です。しかし、収支を把握しておくことや、税理士に相談することを忘れずに、適切な対策を検討することも必要になってきます。

◯不動産を活用した相続対策の応用テクニック

不動産を活用した相続対策の応用テクニックとしては、主に以下のようなものがあります。

・生前贈与で相続税評価額を減額する

生前贈与は、相続時に相続財産の評価額を減らすことができる有効な方法です。しかし、生前贈与を行う際には贈与税の課税対象となったり、贈与後の相続人間の権利関係が複雑になる可能性もあります。

これらの点を踏まえて、生前贈与を行う際には、

　- 高額の不動産を贈与する場合、分割して贈与する

　- 贈与する不動産の評価額を下げる

　- 贈与後に相続人間の権利関係を整理する

などのテクニックを活用することもできるでしょう。生前贈与による相続税評価額を減額する際の参考にしていただければと思います。

・家族信託で相続税を節税する

家族信託は、被相続人が、自分の財産を信託会社や家族に託し、その財産を相続人のために管理・運用・処分してもらうことです。

家族信託を行う際には、

　- 信託内容を慎重に検討する

　- 信託の専門家に相談する

上記のようなテクニックがあり、また相続税の課税価格を減額できたり、相続人間の争いを防ぐこともできるといったメリットもあります。

・相続税の納税猶予や軽減措置を利用する

相続税の納税猶予や軽減措置を利用すると、相続税の負担を軽減することができます。相続税の納税猶予や軽減措置としては、以下のようなものがあります。

　- 小規模宅地等の特例

　- 配偶者居住権の特例

　- 生前贈与税の納税猶予

　- 相続税の納税猶予

ただし、これらの特例を利用するためには、条件を満たすかどうかを事前に確認する必要があったり、手続きを期限内に行うなどの注意点もありますので気をつけましょう。

不動産を活用した相続対策は、さまざまな方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。また、ケースによっては、複数の方法を組み合わせる必要がある場合もあります。

そのため、不動産を活用した相続対策を行う際には、専門家に相談して、適切な対策を検討することも大切になってきます。

◯相続税対策における不動産利用のリスクと注意点

相続税対策における不動産利用のリスクと注意点としては、以下のようなものがあります。

・税務上のリスク

不動産を活用した相続対策は、税務上のリスクを伴う場合があります。例えば、生前贈与を行うと、贈与税の課税対象となるため、注意が必要です。

また、家族信託を利用すると、贈与税の納税猶予や相続税の納税猶予を利用できる場合がありますが、条件を満たさないと、贈与税や相続税の追徴課税となる可能性があります。

・経済的なリスク

不動産を活用した相続対策は、経済的なリスクを伴う場合があります。例えば、賃貸物件を取得して相続税対策を行う場合、家賃収入が得られますが、一方で、管理費や修繕費などの費用も発生します。

また不動産の価格が下落した場合、相続税対策の効果が薄れてしまう可能性があります。

・相続人間のトラブル

不動産を活用した相続対策は、相続人間のトラブルに発展する可能性があります。例えば、家族信託を利用した場合、信託内容をめぐって相続人間で争いになる可能性があります。

場合によっては不動産を相続した際、相続人間で相続財産の分け方や管理方法をめぐって争いになる可能性もあります。

◯まとめ

不動産を活用した相続対策は、相続税の負担を軽減するために有効な方法です。しかし、生前贈与や家族信託など、さまざまな方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。また、税務上のリスクや経済的なリスク、相続人間のトラブルのリスクなども伴うため、注意が必要です。

相続対策は複雑ですので、専門家に相談して、適切な対策を検討することも大切になってきます。

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