ご家族が残した賃貸不動産の相続に際し、毎月発生する家賃収入の扱いや、複雑な手続きについてお悩みではありませんか。
この記事では、相続発生から遺産分割後までの各フェーズで家賃が誰のものになるのか、法的なルールや必要な確定申告、実務上の手続きまでを時系列に沿って詳しく解説します。
親族間の遺産トラブルを避け、スムーズに相続手続きを完了させるための知識を身につけましょう。
【時期別】相続した賃貸不動産の家賃は誰が受け取る権利があるのか
相続した賃貸不動産から生じる家賃収入は、発生した時期によって権利者が異なります。
相続開始前、遺産分割協議中、そして遺産分割後の3つの期間に分けて、それぞれの帰属先と法的な扱いを明確に理解することが重要です。
遺産分割の話し合いをスムーズに進めるためにも、まずはこの基本的なルールを押さえ、どの期間の収入がどの割合で誰のものになるのかを把握しましょう。
相続開始前に発生していた家賃（未収家賃）は遺産分割の対象になる
被相続人の生前に支払い期日が到来していた未収家賃は、相続税の課税対象となる相続財産とみなされます。この未収家賃は、遺産分割の対象となり、相続人全員での話し合いによって、誰がどのくらい取得するのかを決める必要があります。
遺産分割協議が完了するまでの家賃は各相続人が法定相続分で取得する
被相続人が亡くなってから遺産分割協議が完了するまでの間に発生した家賃は、遺産本体とは別の財産として扱われます。
この期間中の家賃収入は、共同相続人全員がそれぞれの法定相続分の割合に応じて取得する権利があると、最高裁判所の判例で示されています。
特定の相続人が不動産を相続することが決まっても、この期間の家賃を全額受け取れるわけではない点に注意が必要です。
遺産分割協議が完了した後の家賃は不動産を相続した人のものになる
遺産分割協議が成立し、賃貸不動産の新たな所有者が正式に決定した後は、その不動産を相続した単独の所有者がすべての家賃収入を受け取る権利を持ちます。
所有権は遺産分割協議が成立した時点で確定しますので、それ以降の収入は他の相続人と分ける必要はありません。
相続登記（名義変更）は取得した権利を第三者に示すための手続きであり、登記が済むまで家賃を分け続けるわけではありません。
これ以降の家賃は、不動産を相続した人の不動産所得となります。
遺産分割しても過去の家賃は遡らない！最高裁判例が示す重要なルール
遺産分割協議の結果、特定の相続人が賃貸不動産を単独で相続することに決まっても、その効力は過去に発生した家賃収入には及ばない、というのが法律上の重要なルールです。
つまり、不動産の所有権は遺産分割成立時に遡ってその相続人のものであったと見なされますが、それまでの期間に発生した家賃は別問題として扱われます。
この原則は、最高裁判所の判例によって確立されています。
家賃収入は遺産本体とは別の財産（法定果実）として扱われる
法律上、家賃収入は「法定果実」と呼ばれます。
これは、物の使用対価として得られる収益を指し、この場合の元物は賃貸不動産本体です。
最高裁判所の判断では、遺産分割の対象となる不動産と、そこから生じる家賃は、それぞれ独立した別の財産とされています。
そのため、遺産分割協議が完了するまでの家賃は、遺産とは切り離され、各相続人が法定相続分に応じて取得する権利を持つと解釈されるのです。
一人の相続人が家賃を独占している場合は不当利得返還請求が可能
遺産分割協議がまとまるまでの間、特定の相続人が代表して家賃を管理しているケースは少なくありません。
しかし、その相続人が家賃収入を他の相続人に分配せず独占してしまった場合、他の相続人は自己の法定相続分に相当する金銭の支払いを求めることができます。
この権利は「不当利得返還請求権」と呼ばれ、まずは話し合いでの解決を目指しますが、応じない場合は家庭裁判所での調停や民事訴訟を通じて返還を請求することが可能です。
相続で必要な確定申告は2種類！申告期限と手続きのポイント
賃貸不動産を相続した場合、税務署への申告手続きは「故人の所得」と「相続人の所得」の二段階で考える必要があります。
具体的には、亡くなった方のための「準確定申告」と、相続開始後に家賃収入を得た相続人自身のための「確定申告」の2種類です。
それぞれ申告期限や納税義務者が異なるため、混同しないように注意し、期限内に正しい税務処理を完了させましょう。
なお、これらの所得税とは別に、遺産の総額によっては相続税の申告も必要です。
故人の所得を申告する「準確定申告」は4ヶ月以内に行う
準確定申告とは、亡くなった被相続人の、その年の1月1日から死亡日までに確定した所得金額と税額を計算し、申告・納税する手続きです。
賃貸経営をしていた場合、死亡日までの家賃収入と経費を計算して不動産所得を算出します。
この申告は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヶ月以内に行う必要があり、期限が短い点に注意が必要です。
申告と納税は、原則として相続人全員が連署して行います。
相続人が家賃収入を得た場合の「確定申告」は翌年3月15日まで
被相続人の死亡後に発生し、相続人が受け取った家賃収入は、相続人自身の所得となります。
遺産分割協議中は法定相続分に応じて、分割後は不動産を取得した相続人が、それぞれの不動産所得として計上します。
この収入については、相続人が自身の給与所得など他の所得と合算し、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。
相続発生後すぐにやるべき実務対応｜家賃収入を止めないための手順
相続が発生すると、被相続人名義の銀行口座が凍結されるため、家賃の受け取りが滞る可能性があります。
家賃収入を止めず、賃貸経営を円滑に引き継ぐためには、法的な手続きと並行して実務的な対応を迅速に進めることが重要ですし、相続した不動産の放置は様々なリスクを伴います。
相続した住まない不動産については「相続した住まない不動産の放置リスクと選択肢」で詳しく紹介しています。
金融機関や管理会社、入居者への連絡と手続きを計画的に進めることで、契約関係のトラブルを防ぎましょう。
金融機関への連絡と被相続人の口座凍結への備え
まず、被相続人が亡くなったことを取引金融機関へ連絡します。
この連絡をもって被相続人名義の預金口座は凍結され、原則として遺産分割協議が完了するまで入出金ができなくなります。
家賃の振込先としてこの口座が使われていた場合、入金ができなくなるため、事前に相続人の代表者名義の口座など、新しい振込先を用意しておき、速やかに変更手続きに移れるように備えることが重要ですす。
親が亡くなった後の手続きについては「親が亡くなった後の手続きと相続の流れ」で詳しく紹介しています。
管理会社や入居者への連絡と家賃振込先の変更依頼
賃貸管理会社に委託している場合は、オーナーの死去を速やかに伝え、今後の対応について協議します。
自主管理の場合は、全ての入居者へ連絡が必要です。
被相続人の口座が凍結される前に、新しい家賃振込先口座を案内し、変更手続きを依頼します。
同時に、今後の連絡窓口となる相続人の代表者を明確に伝え、賃貸経営に関する連絡が滞らない体制を整えることが、安定した収入の確保と契約の維持につながります。
賃貸借契約書の名義変更手続きを進める
遺産分割協議が完了し、不動産を相続する人が正式に決まったら、速やかに賃貸借契約書の貸主の名義を、被相続人から新しい所有者へと変更する手続きを行います。
一般的には、既存の契約内容を引き継ぐ形で、貸主名義のみを変更する覚書を管理会社経由または直接入居者と取り交わすことで対応します。
この手続きにより、貸主としての地位が法的に明確になり、安定した賃貸経営の基盤が整います。
賃貸不動産の相続でがもう相続相談センターへの相談が役立つ理由
土地やマンション、アパートといった賃貸不動産の遺産相続は、預貯金のように単純に分割することが難しく、権利関係や税務処理、法的な手続きが非常に複雑です。
相続人同士の話し合いだけで進めると、思わぬトラブルに発展したり、法的な要件を満たせず手続きが滞ったりするリスクがあります。
がもう相続相談センターにご相談いただくことで、これらの問題を未然に防ぎ、すべての相続人が納得できる円満な解決を目指せます。
自己判断で手続きを進めてしまうと親族間トラブルに発展しやすい
家賃の分配ルールや遺産の評価方法などを正確に理解しないまま自己判断で手続きを進めると、相続人間で「不公平だ」といった感情的な対立を生む原因になりがちです。
特に不動産は高額な遺産であるため、一度こじれると深刻な親族間トラブルに発展しかねません。
がもう相続相談センターの司法書士が、法的な根拠に基づいた公平な分割案をお示しし、客観的な立場で相続人全員の合意形成をお手伝いします。
煩雑な手続きをがもう相続相談センターに任せて精神的・時間的負担を軽減
相続手続きには、戸籍謄本の収集、財産調査、遺産分割協議書の作成、相続登記、税務申告など、多岐にわたる煩雑な作業が伴います。
これらを全て自分たちで行うには多大な時間と労力が必要です。
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特に、仕事や日常生活で忙しい方にとっては、心強い支えとなります。
相続した賃貸不動産の家賃に関するよくある質問
ここでは、相続した賃貸不動産の家賃に関して、特によく寄せられる質問にお答えします。
遺産分割や収入の管理に関する具体的な疑問点を解消し、スムーズな相続手続きにお役立てください。
遺産分割協議中の家賃は、誰がどのように管理するのが望ましいですか？
相続人の代表者を1人決め、その人の口座で家賃をまとめて預かり管理する方法が分かりやすくおすすめです。入出金の記録が1か所に残るため、後の精算が円滑に進みます。
誰が管理するのか、固定資産税などの経費は誰が負担するのかを相続人全員で話し合い、合意内容を書面に残しておきましょう。後の遺産分割やトラブル防止に繋がります。なお、家賃収入の税務上の取り扱いは個別の状況や金額によって異なるため、必要に応じて税理士にご相談ください。
相続人の一人が賃貸不動産の家賃を使い込んでしまった場合、返還を求めることはできますか？
はい、返還を求めることができます。
遺産分割中に発生した家賃は各相続人が法定相続分に応じて取得する権利があるため、他の相続人は自身の権利分について返還請求が可能です。
これは「不当利得返還請求」と呼ばれ、話し合いで解決しない場合は、調停や訴訟といった法的手続きを通じて請求します。
賃貸不動産を共有名義で相続した場合、家賃収入の確定申告は誰が行いますか？
共有名義で相続した場合は、各共有者が自身の持分割合に応じた家賃収入について、それぞれが確定申告を行う必要があります。
代表者一人がまとめて申告することはできません。
例えば、年間家賃収入が120万円で兄弟2人が2分の1ずつの持分で相続した場合、それぞれが60万円の不動産所得として申告します。
まとめ
賃貸不動産を相続した際の家賃は、発生時期によって権利者が異なります。
相続開始前は遺産分割の対象、遺産分割中は各相続人が法定相続分で取得、分割後は不動産を相続した人のものとなります。
このルールを正しく理解し、準確定申告や相続人自身の確定申告、管理会社への連絡などを適切に行うことが、トラブルを避ける鍵です。
手続きが複雑で判断に迷う場合は、がもう相続相談センターの無料相談をご利用ください。
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権利関係が複雑で、手続きの進め方や分割方法を誤ると、後々大きなトラブルに発展しかねません。
やってはいけない実家の相続については「やってはいけない実家の相続3選と対策」で詳しく紹介しています。
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