親などから不動産を相続したものの、手続きが面倒で名義変更をしていない方は少なくありません。
しかし、相続した不動産の名義をそのまま放置しておくことは、さまざまなリスクを伴います。
特に2024年4月からは法律が改正され、相続登記が義務化されました。
名義変更していないとどうなるのか、具体的な罰則やデメリットを理解し、早めに対策を講じることが重要です。
相続した不動産の名義をそのままにするのはなぜ危険？放置が招く5つのデメリット
相続した不動産の名義変更をしていない場合、法律上の罰則だけでなく、実生活においても様々な不利益が生じる可能性があります。
名義が故人のままになっていると、不動産の売却や活用ができない、権利関係が複雑化するなど、時間が経つほど問題が大きくなります。
具体的にどうなるのか、5つのデメリットを解説します。
デメリット1：2024年4月から相続登記が義務化され10万円以下の過料の対象に
最も大きな変更点が、2024年4月1日からスタートした相続登記の義務化です。
この法改正により、不動産を相続したことを知った日から3年以内に、法務局で相続登記の申請をしなければならなくなりました。
正当な理由なくこの義務を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
これは過去に相続した不動産にも適用されるため、心当たりがある方は早急な対応が必要です。
相続登記義務化については「相続登記義務化で今すぐ確認すべきこと」で詳しく紹介しています。
デメリット2：不動産を売却したいときにすぐに手続きができない
不動産を売却するには、その不動産の所有者として登記されている必要があります。
名義が亡くなった方のままだと、相続人は法的な所有者と認められず、買主への所有権移転登記ができません。
いざ売却したいと思っても、まずは相続登記を完了させる必要があり、戸籍謄本の収集や遺産分割協議などで時間がかかります。
その結果、買い手が見つかっているのに契約の機会を逃してしまう事態になりかねません。
そうなると、どうなるか分からず困惑するでしょう。
実家の空き家を相続した際のポイントについては「実家の空き家をどうする？不動産の相続と処分のポイント」で詳しく紹介しています。
デメリット3：実家を担保にしたリフォームローンなどが組めない
金融機関から融資を受ける際、不動産を担保に入れる（抵当権を設定する）ことがあります。
例えば、相続した実家の家をリフォームするためのローンを組む場合などがこれにあたります。
しかし、抵当権設定契約は不動産の所有者と結ぶ必要があるため、名義が故人のままでは手続きを進められません。
リフォームや事業資金の調達など、不動産を活用した資金計画を立てることができなくなります。
デメリット4：次の相続が起きると権利関係者が増え手続きが複雑化する
名義変更をしないうちに相続人の誰かが亡くなると、その人の相続権はさらにその配偶者や子へと引き継がれます。
これを数次相続と呼びます。
例えば、当初は兄弟3人の共有だった不動産が、長男の死亡によりその妻と子2人も権利者に加わる、といった具合です。
関係者が複数になると、遺産分割協議で合意を得るのが格段に難しくなります。
面識のない親戚と共有不動産の分け方を話し合うことになり、手続きが長期化、複雑化する原因となります。
デメリット5：他の相続人の借金が原因で不動産を差し押さえられる恐れがある
相続登記が完了するまで、法律上、その不動産は相続人全員の共有財産とみなされます。
もし、相続人の一人が借金を滞納した場合、債権者はその相続人の法定相続分を差し押さえることが可能です。
共有持分が差し押さえられると、最悪の場合、競売にかけられ、見ず知らずの第三者が不動産の共有者になる可能性があります。
そうなると、不動産の売却や管理が非常に困難になるでしょう。
【2024年4月1日施行】相続登記の義務化とは？知っておくべき3つのポイント
2024年4月1日から始まった相続登記の義務化は、所有者不明の土地問題を解決するために導入されました。
これまでは任意だった相続登記が法律上の義務となり、違反すると罰則も設けられています。
この制度変更について、特に押さえておくべき3つの重要なポイントを解説します。
ポイント1：不動産の相続を知った日から3年以内に登記申請が必要
相続登記の申請義務には期限が設けられています。
具体的には、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日」から3年以内です。
一般的には、被相続人が亡くなり、自分がその不動産を相続することを知った日が起算点となります。
この期間内に、遺産分割協議を終え、法務局へ所有権移転の登記申請を完了させる必要があります。
ポイント2：法律の施行日より前に相続した不動産も義務化の対象
この義務化は、法律が施行された2024年4月1日以降に発生した相続だけが対象ではありません。
それ以前に相続が発生し、まだ登記が済んでいない不動産も対象となります。
過去の相続については、2024年4月1日から3年間の猶予期間が設けられており、2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。
長年放置している不動産がある場合は、特に注意が必要です。
ポイント3：正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料が科される
定められた期間内に正当な理由なく相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料が科されることがあります。
これは行政上の罰則であり、刑罰とは異なりますが、金銭的な負担が生じます。
「正当な理由」としては、相続人が極めて多くて戸籍謄本の収集に時間がかかる場合や、遺言の有効性を巡って裁判で争っている場合などが想定されていますが、単に手続きが面倒、費用がないといった理由は認められにくいでしょう。
すぐに遺産分割できない場合の救済措置「相続人申告登記」とは
相続登記の義務化には3年という期限がありますが、相続人間で遺産の分け方について合意できないなど、すぐに遺産分割協議がまとまらないケースも少なくありません。
そのような状況に対応するため、「相続人申告登記」という新しい制度が設けられました。
これは、登記名義人の相続人である旨を法務局に申し出ることで、ひとまず相続登記の申請義務を果たしたとみなされる手続きです。
この申出を行えば、遺産分割が成立してから改めて正式な相続登記を行えばよいことになります。
意外と大丈夫？不動産の名義が故人のままでも困らないケース
これまで述べてきたように、不動産の名義を亡くなった人のままにしておくことには多くのデメリットがあります。
しかし、特定の状況下では、直ちに大きな問題が発生しないケースも存在します。
例えば、その家に住み続けるだけで、売却や担保提供の予定が全くない場合です。
ただし、これはあくまで短期的な視点であり、将来的なリスクを先送りにしているに過ぎないことを理解しておく必要があります。
故人名義の家にそのまま住み続けることは可能
亡くなった親が所有していた家に、配偶者や子がそのまま住み続けること自体は法的に問題ありません。
居住を継続するだけであれば、直ちに立ち退きを求められるようなことはありません。
ただし、これはあくまで「住む」という行為に限った話です。
前述の通り、売却やリフォームローンを組むことはできませんし、2024年4月からは相続登記の義務が生じているため、亡くなった人の名義のまま放置し続けることはできなくなりました。
固定資産税の支払いや老朽化した家屋の解体はできる
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されますが、所有者が亡くなっている場合、市町村は相続人の中から代表者を指定し、その人へ納税通知書を送付します。
そのため、名義変更前でも税金の支払いは可能です。
また、老朽化した建物の解体についても、相続人全員の同意があれば実施できます。
ただし、解体後に更地となった土地を売却する際には、やはり前提として相続登記が必要となります。
空き家を相続した場合の固定資産税については「空き家を相続したらどうする？固定資産税・活用・売却までの流れ」で詳しく紹介しています。
相続した不動産の名義変更（相続登記）を自分で行う4つのステップ
相続した不動産の名義変更（相続登記）は、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的ですが、時間と労力をかければ自分で行うことも可能です。
手続きは、必要書類の収集から法務局への申請まで、大きく4つのステップに分かれます。
ここでは、自分で相続登記を行う際の基本的な流れを解説します。
相続登記を自分で行う手続きについては「相続登記を自分でやる手続き｜必要書類・費用・メリットを解説」で詳しく紹介しています。
ステップ1：戸籍謄本や登記事項証明書など必要書類を収集する
まず、登記申請に必要な書類を集めます。
主な書類は、亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの一連の戸籍謄本、相続人全員の現在の戸籍謄本、不動産を相続する人の住民票、不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書などです。
特に被相続人の戸籍謄本は、本籍地の役所を遡って取得する必要があり、最も時間と手間がかかる部分です。
ステップ2：相続人全員で遺産分割協議書を作成し実印を押す
遺言書がない場合や、法定相続分とは異なる分け方をする場合は、相続人が複数いるなら全員で遺産の分け方を話し合う「遺産分割協議」が必要です。
協議がまとまったら、その内容を証明するために「遺産分割協議書」を作成します。
この書類には、相続人全員が署名し、実印を押印しなければなりません。
また、全員分の印鑑証明書も添付します。
遺産分割協議書の作成方法については「遺産分割協議書の作り方｜書式・記載例・やりがちなミス」で詳しく紹介しています。
ステップ3：法務局へ提出する登記申請書を作成する
必要書類が揃ったら、法務局に提出する「登記申請書」を作成します。
申請書には、不動産の詳細情報（所在、地番、地目、面積など）、登記の原因（「相続」）、当事者（被相続人と相続人）の情報、課税価格、登録免許税額などを記載します。
申請書の様式や記載例は、法務局のウェブサイトで確認できるため、それを参考にしながら正確に記入します。
ステップ4：不動産の所在地を管轄する法務局へ登記を申請する
作成した登記申請書と収集した全ての必要書類をまとめ、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。
申請時には、登録免許税を収入印紙で納付する必要があります。
税額は、固定資産評価額の0.4%です。
法務局の窓口で書類に不備がないか確認してもらい、問題がなければ受理されます。
登記が完了するまでには、通常1〜2週間程度かかります。
面倒な手続きは専門家へ！何度でも何時間でも無料相談を活用しよう
相続登記は自分でもできますが、戸籍の収集や書類作成は非常に煩雑で、専門的な知識も必要です。
手続きに不安がある方や、平日に時間を確保するのが難しい方は、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
専門家によっては、初回相談が無料の場合や、手続き費用が明確に提示される場合もあります。
まずは無料で利用できる無料相談を活用し、手続きの進め方や費用について確認してみるとよいでしょう。
相続不動産の名義をそのままにしている場合のよくある質問
相続した不動産の名義変更をしていない状況では、さまざまな疑問や不安が生じるものです。
特に2024年からの義務化で「このままだとどうなるのか」と心配している方も多いでしょう。
ここでは、名義をそのままにしている方から寄せられることの多い、代表的な質問にお答えします。
Q. 亡くなった親が住んでいた家にそのまま住む場合、名義変更は必要ですか？
はい、名義変更は必要です。
2024年4月からの相続登記義務化により、亡くなった親の家に住み続けるだけであっても、相続を知った日から3年以内に名義変更の手続きをしなければなりません。
放置すると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
Q. 相続登記の義務化は、何年も前に相続した不動産にも適用されますか？
はい、適用されます。
法律の施行日である2024年4月1日より前に相続した不動産も、登記が未了であれば義務化の対象となります。
この場合、施行日から3年間の猶予期間が与えられ、2027年3月31日までに登記を申請する必要があります。
Q. 相続人が多くて話し合いがまとまりません。名義変更をしないとどうなりますか？
放置すると、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
相続人が複数いて共有状態の遺産分割協議がまとまらない場合でも、新設された「相続人申告登記」制度を利用すれば、ひとまず登記義務を果たすことができます。
あなたに最適な相続手続きを専門家が一緒に見つけます
相続手続きは、ご家庭の状況によって千差万別です。
どの手続きが最適なのか、自分たちだけで判断するのは難しい場合も少なくありません。
そんな時は、相続の専門家にご相談ください。
専門家がお客様一人ひとりの状況を丁寧にヒアリングし、最も安心できる方法を一緒に考え、ご提案します。
特徴1：納得できるまで何度でも無料で相談できる
相続に関する不安や疑問は、一度の相談ですべて解消されるとは限りません。
そのため、納得できるまで何度でも、何時間でも無料でご相談いただける体制を整えています。
相談料は一切無料で、回数や時間に制限はありませんので、安心して心ゆくまでお話しいただけます。
無料相談については「相続の無料相談窓口」で詳しく紹介しています。
特徴2：その場で明確な見積もりを提示し持ち帰り検討も可能
ご相談後、具体的な手続きをご依頼いただく際には、その場で明確な費用のお見積もりを提示します。
料金体系が不透明なまま話が進むことはありません。
提示された見積もりは一度お持ち帰りいただき、ご家族とじっくり検討してから判断することが可能です。
無理に契約を迫ることは一切ありません。
特徴3：一方的な提案ではなく最善の方法を一緒に考える姿勢
専門家が一方的に手続き方法を決めることはありません。
お客様のご意向やご家庭の状況を最優先に考え、対話を重ねながら、皆様にとって最も安心できる最善の形を一緒に見つけていくことを大切にしています。
どのようなお悩みでも、まずは気軽にお聞かせください。
まとめ
相続した不動産の名義変更をそのまま放置することは、2024年4月からの相続登記義務化により、10万円以下の過料という罰則の対象となりました。
それだけでなく、売却や担保設定ができない、権利関係が複雑化するなど、多くのデメリットが存在します。
遺産に関する手続きは複雑で手間がかかるものですが、問題を先送りにせず、早期に専門家へ相談するなどして、適切な名義変更を行うことが重要です。
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