相続登記はすぐやるべき？相続直後に判断を間違えやすいポイント

身内が亡くなり不動産を相続した際、名義変更手続きである相続登記をいつまでにすべきか悩む方は少なくありません。
2024年4月からは相続登記が義務化され、期限内に対応しないと罰則が科されるようになりました。
本記事では、相続登記をすぐにやるべき理由や、放置した場合の具体的なリスク、自分の状況が急ぐべきケースに該当するかどうかを判断するポイントについて解説します。

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2024年4月1日から相続登記が義務化！放置するとどうなる？

これまで任意だった相続登記が、2024年4月1日から法律で義務化されました。
この改正は、所有者不明の土地問題の解決を目的としており、過去に発生した相続にも適用される点が大きな特徴です。

義務化に伴い、相続で不動産を取得した相続人は、定められた期限内に登記申請をしなければなりません。
正当な理由なくこの義務を怠った場合、過料という罰則の対象となるため、注意が必要です。

相続登記の申請義務は「相続を知った日から3年以内」

相続登記の申請義務は、原則として「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日」から3年以内と定められています。
具体的には、被相続人が亡くなった事実と、自分がその不動産を相続する権利を得た事実の両方を知った日が起算点です。

遺産分割協議によって不動産を取得する相続人が決まった場合は、協議が成立した日から3年以内にその内容に基づいた登記申請を行う必要があります。
この期間は長いようで短いため、相続が発生したら速やかに手続きの準備を始めることが重要です。

正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象に

定められた期限内に相続登記の申請を行わなかった場合、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性があります。
「正当な理由」とは、例えば、相続人が非常に多く戸籍謄本等の収集に時間がかかるケースや、遺言の有効性をめぐって訴訟になっているケースなどが該当します。
また、相続人に重病などの事情がある場合も考慮されることがあります。

単に「忙しかった」「知らなかった」といった理由では認められないため、期限を意識して行動しなければなりません。
過料は行政罰であり、刑事罰ではありませんが、金銭的な負担が生じることは事実です。

相続登記をすぐに行わない場合に発生しがちな5つのリスク

相続登記の義務化による過料のリスクはもちろんですが、それ以前から登記を放置することには多くのデメリットが存在しました。
権利関係が複雑化して手続きが困難になるだけでなく、不動産の活用や処分が全くできなくなるなど、経済的な不利益に直結するケースも少なくありません。
ここでは、相続登記をすぐに行わない場合に起こりがちな5つの代表的なリスクについて具体的に解説します。

１：世代を重ねるごとに相続人が増え、合意形成が困難になる

相続登記を放置したまま次の相続が発生すると、権利を持つ人の数がネズミ算式に増加します。
例えば、親から子2人が相続するはずだった不動産を放置している間にその子供の一人が亡くなると、その子供の配偶者や子供たち（孫の世代）が新たに相続人に加わります。

その結果、当初は2人だった関係者が5人、10人と増えていくことも珍しくありません。
相続人が増えるほど、面識のない親戚や遠方に住む親戚も含まれるようになり、遺産分割協議で全員の合意を取り付ける難易度は格段に上がってしまいます。

２：相続人の誰かが認知症になると遺産分割協議ができなくなる

遺産分割協議は、相続人全員が合意のうえで署名・押印する必要がある法律行為です。
もし相続人の一人が認知症などで判断能力が不十分な状態になると、その方は有効な意思表示ができないため、遺産分割協議に参加できません。
この場合、家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選任してもらう必要があります。

しかし、成年後見人の選任には数ヶ月の期間と数十万円の費用がかかるうえ、後見人が選任された後も専門家への報酬が継続的に発生することがあります。
手続きが複雑化し、時間も費用も余計にかかってしまうのです。

３：相続人の一人が行方不明になると手続きが中断する

遺産分割協議は相続人全員の参加が必須であるため、連絡が取れない、あるいはどこに住んでいるか分からない相続人が一人でもいると、手続きを進めることができません。
長期間相続登記を放置していると、相続人の住所や連絡先が変わってしまうことはよくあります。
行方不明の相続人がいる場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる必要があります。

この手続きも時間と費用を要するものであり、選任された管理人が本人の代理として遺産分割協議に参加することになります。
相続発生から時間が経つほど、このようなリスクは高まります。

４：不動産を売却したい、または担保にしたい時に手続きが進まない

相続した不動産を売却したり、その不動産を担保にして金融機関から融資を受けたりするためには、前提として相続登記が完了している必要があります。
登記上の所有者が亡くなった方の名義のままでは、法的に有効な売買契約や担保設定契約を結ぶことができません。
いざ不動産を売りたい、資金が必要だという状況になっても、そこから相続登記の手続きを始めるのでは間に合わず、絶好の機会を逃してしまう可能性があります。

不動産の活用を少しでも考えているなら、いつでも動かせるように登記を済ませておくべきです。

５：時間が経つと役所で必要書類が取得できなくなる可能性がある

相続登記の申請には、亡くなった方の出生から死亡までの一連の戸籍謄本や、住民票の除票など、多くの公的書類が必要です。
これらの書類は、市区町村の役所で取得しますが、実は永久に保存されているわけではありません。
例えば、戸籍や住民票の除票には法令で定められた保存期間があり、この期間を過ぎると廃棄されてしまい、発行できなくなる可能性があります。

必要な書類が一つでも揃わないと、法務局は登記申請を受け付けてくれません。
代替書類の作成など、さらに煩雑な手続きが必要となり、時間も費用も余計にかかってしまいます。

【自己診断】特に相続登記を急ぐべき人の特徴的なケース

法的な義務や一般的なリスクとは別に、個々の状況によっては特に相続登記を急ぐべきケースが存在します。
相続人の状況や不動産の活用計画など、特定の事情を抱えている場合、手続きを後回しにすることで深刻なトラブルや機会損失につながる可能性が高まります。
ここでは、ご自身の状況が当てはまるかどうかを判断するための、代表的な4つのケースを紹介します。

近い将来に不動産の売却や活用を計画している

相続した不動産について、売却、賃貸、あるいは担保としての活用を少しでも具体的に考えている場合は、可能な限り早く相続登記を完了させるべきです。
不動産取引や融資手続きにおいて、登記名義が現在の所有者と一致していることは絶対的な条件です。

買主が見つかったり、資金調達の必要性が生じたりした際に、名義が被相続人のままだと、そこから手続きを始めることになり、契約のタイミングを逃しかねません。
スムーズな取引を実現するためにも、計画が浮上した時点ですぐに登記手続きに着手することが重要です。

相続人の中に高齢の方や健康状態に不安がある方がいる

相続人の中に高齢の方や、健康状態に不安を抱える方がいる場合、手続きを急ぐべきです。
万が一、遺産分割協議がまとまる前にその相続人が認知症などで判断能力を失うと、成年後見制度を利用する必要が生じ、手続きが複雑化します。
また、その方が亡くなってしまうと、新たな相続が発生し、相続人の数がさらに増えてしまいます。

関係者が皆、健康で判断能力がはっきりしているうちに話し合いを進め、手続きを完了させることが、将来の余計なトラブルを防ぐ最も確実な方法です。

相続人の間で意見が対立しそうな気配がある

相続財産の分け方をめぐり、相続人の間で意見の食い違いが生じそう、あるいは既に関係性が良くない場合には、問題を先送りにすべきではありません。
時間が経過すると、各相続人の生活状況や経済状況が変化し、当初よりも主張が強硬になったり、新たな要求が出てきたりして、話し合いがさらにこじれる可能性があります。

相続が発生した直後の、まだ故人を悼む気持ちが強い時期の方が、冷静な話し合いがしやすい傾向にあります。
問題が深刻化する前に、速やかに協議の場を設け、必要であれば専門家を交えて解決を図ることが賢明です。

亡くなった親の名義だと思っていた不動産が祖父母名義だった

不動産の登記情報を確認したところ、亡くなった親ではなく、さらに前の世代である祖父母や曾祖父母の名義のままだったというケースは、特に注意が必要です。
この場合、まず祖父母から親への相続登記を行い、その上で親から自分たちへの相続登記を行うという、複数の相続手続きが必要になります。
それぞれの代の相続人をすべて特定し、遺産分割協議のやり直しや協力依頼をしなければならず、手続きは極めて複雑かつ困難です。

このような事実が判明した際は、放置すればするほど解決が難しくなるため、直ちに専門家へ相談すべきです。

遺産分割が3年以内にまとまらない場合の救済措置「相続人申告登記」とは

相続登記の義務化に伴い、3年という期限内に遺産分割協議がまとまらないなど、やむを得ない事情で登記申請ができないケースを想定した救済措置が設けられました。
それが「相続人申告登記」制度です。
この制度を利用することで、相続登記の申請義務を一時的に履行したとみなされ、過料の適用を避けることができます。
ただし、これは最終的な登記ではなく、あくまで暫定的な対応である点を理解しておく必要があります。

相続人申告登記は、相続人の一人から単独で申請することが可能です。
手続きとしては、法務局の登記官に対して、自分がその不動産の相続人であることを申し出る形で行います。
この申出が受理されると、登記簿にその相続人の氏名や住所などが記録されます。
ただし、この登記は各相続人の持分を公示するものではなく、権利関係を確定させる効果はありません。
そのため、相続人申告登記を行った後も、遺産分割協議が成立したら、その日から3年以内に、協議内容に基づいた正式な相続登記を別途申請する必要があります。

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相続登記の手続きは自分で行う？司法書士に依頼するべき？

相続登記を進めるにあたり、自分自身で手続きを行うか、専門家である司法書士に依頼するかを選択することになります。
どちらの方法にもメリットとデメリットがあり、相続の状況によって最適な選択は異なります。

費用を抑えたい場合は自分で行う選択肢もありますが、手続きの複雑さや必要となる時間を考慮すると、専門家に任せた方が結果的にスムーズに進むケースも少なくありません。
それぞれの方法の特徴を理解し、自身の状況に合わせて判断することが重要です。

司法書士への依頼を検討すべき複雑な状況

登記手続きの専門家である司法書士への依頼を検討すべきなのは、相続関係が複雑な場合です。
具体的には、相続人の数が多かったり、面識のない相続人がいたりする場合、数代にわたって相続登記が放置されている数次相続が発生している場合、相続人の中に行方不明者や判断能力が不十分な方がいる場合などが挙げられます。
また、遺産分割協議で相続人間が揉めている、不動産が遠隔地にある、平日に役所や法務局へ行く時間が取れないといった方も、司法書士に依頼するメリットは大きいでしょう。

費用はかかりますが、煩雑な書類収集や申請書の作成を正確に行い、時間と労力を大幅に節約できます。

自分自身で相続登記を申請する場合の基本的な手順

相続関係が単純で、時間に余裕がある場合は、自分自身で相続登記を申請することも可能です。
基本的な手順は、まず、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本や相続人全員の戸籍謄本、不動産の固定資産評価証明書など、必要書類を収集することから始まります。
次に、相続人全員で遺産分割協議を行い、その内容をまとめた遺産分割協議書を作成します。

そして、法務局のウェブサイトなどから登記申請書をダウンロードして作成し、収集した書類とともに管轄の法務局へ提出します。
費用を抑えられるのが最大のメリットですが、書類に不備があると何度も法務局へ足を運ぶ必要が生じることもあります。

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相続登記に関するよくある質問

相続登記の義務化に伴い、多くの方が様々な疑問を抱いています。
特に、過去の相続への適用範囲や、具体的な費用、罰則の運用などについては、関心の高いポイントです。
ここでは、相続登記に関して特によく寄せられる質問をピックアップし、それぞれ簡潔に回答します。

ご自身のケースと照らし合わせながら、手続きへの理解を深めるためにお役立てください。

2024年4月からの義務化は、それ以前の相続にも適用されますか？

はい、適用されます。
2024年4月1日より前に開始した相続であっても、まだ相続登記が完了していない不動産はすべて義務化の対象です。

ただし、3年の猶予期間が設けられており、2027年3月31日までに登記申請を行えば過料の対象にはなりません。

相続登記にかかる費用は、総額でどのくらい見込めば良いですか？

費用は主に登録免許税、必要書類の取得費用、司法書士への報酬で構成されます。
登録免許税は不動産の固定資産税評価額の0.4%が基本です。
司法書士に依頼する場合、報酬は事案の難易度により数万円から十数万円程度が一般的です。

総額は不動産の価値や相続の状況によって大きく変動します。

期限を過ぎたら必ず10万円の過料が科されるのでしょうか？

いいえ、必ず科されるわけではありません。
まず、申請が遅れたことに「正当な理由」があれば過料の対象外です。

また、理由がない場合でも、法務局からの催告に応じて速やかに登記申請を行えば、過料を科されない可能性が高いとされています。
ただし、催告を無視し続けると、過料が科されるリスクが高まります。

まとめ：相続登記はリスクを避けるためにも、できる限り早く対応しよう

2024年4月1日から相続登記が義務化され、正当な理由なく放置すると過料の対象となる可能性があります。
しかし、それ以上に重要なのは、相続登記を放置することで生じる様々な実質的なリスクです。
世代を重ねるごとに相続人が増えて権利関係が複雑になったり、相続人の一人が認知症や行方不明になったりすることで、手続きが格段に困難になります。

また、不動産を売却したいときにすぐ動かせないという経済的なデメリットも無視できません。
遺産分割協議がまとまらない場合の「相続人申告登記」という暫定的な措置もありますが、根本的な解決にはなりません。
あらゆるリスクを避け、円満な相続を実現するためにも、相続が発生したらできるだけ早めに手続きに着手することが賢明です。