相続登記の義務化とは？過去の相続の期限や罰則をわかりやすく解説

相続登記の義務化とは、不動産を相続した人が名義変更の手続き（相続登記）を法的に義務付けられる制度です。
2024年4月1日から始まり、相続を知ってから3年という期限が設けられました。
この法律は過去の相続にも適用され、正当な理由なく期限内に登記をしないと10万円以下の過料という罰則が科される可能性があります。

これまで任意だった手続きが必須となり、不動産所有者に新たな責任が課せられることになります。

2024年4月1日からスタート！相続登記の義務化とは

2024年（令和6年）4月1日から、不動産を相続した場合の相続登記が義務化されました。
この新しい制度は、これまで任意とされていた不動産の名義変更手続きを、法律によって必須とするものです。
相続登記の義務化についての背景には、所有者不明土地問題があります。

この法律の施行により、不動産を相続した人は、定められた期限内に登記申請を行わなければならなくなりました。
令和6年4月からの変更点を正しく理解し、適切に対応することが求められます。

不動産を相続したら3年以内の名義変更が必須に

相続登記の義務化により、不動産を相続した登記義務者は、原則として「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日」から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
通常は、被相続人が亡くなり、自分が相続人であることを知った日が起算点となります。
また、遺言によって不動産を取得した場合も同様に3年以内の登記が必要です。

遺産分割協議によって不動産の取得者が決まった場合は、協議が成立した日から3年以内に、その内容に基づいた登記を申請する義務が生じます。

【重要】法律施行前の過去の相続も義務化の対象

今回の法改正で特に注意すべき点は、2024年4月1日より前に開始した相続、つまり過去の相続についても義務化の対象となる「遡及適用」があることです。
長年名義変更をせずに放置していた不動産も、この法律の適用を受けます。
ただし、過去の相続については、すぐに義務違反とはならず、3年間の猶予期間が設けられています。

具体的な期限は、法律の施行日である2024年4月1日から3年後の2027年（令和9年）3月31日です。
この日までに登記を完了させるか、後述する相続人申告登記を行う必要があります。

なぜ相続登記が義務化された？所有者不明土地問題が背景

相続登記が義務化された最も大きな背景は、全国で深刻化している「所有者不明土地問題」です。
相続が発生しても登記がされないまま放置されると、登記簿上の所有者が亡くなった人のままとなり、現在の本当の所有者が誰なのか分からなくなってしまいます。

所有者不明の土地は、公共事業や災害復旧工事を進める際の用地買収を困難にし、周辺の環境悪化や不法投棄の原因にもなります。
こうした社会問題を解決するため、国は相続登記を義務化し、土地を適切に管理できる体制を整えることを目的としています。

相続登記をしないとどうなる？罰則（過料）について解説

相続登記の義務化に伴い、正当な理由がないにもかかわらず、期限内に未登記のまま放置した場合の罰則が設けられました。
この罰則は、不動産の所有者に登記を促すための措置であり、相続人にとって直接的な影響があります。
具体的には10万円以下の過料が科される可能性がありますが、どのような場合に過料の対象となるのか、また、どのような事情があれば免除されるのかを正しく理解しておくことが重要です。

正当な理由なく期限内に登記しないと10万円以下の過料

定められた3年の期限内に正当な理由なく相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
この過料は、刑事罰である「罰金」とは異なり、行政上の義務違反に対する制裁です。
法務局が登記義務違反を把握した後、まず登記をするよう催告を行い、それでも応じない場合に過料の通知がなされる流れが想定されています。

つまり、期限を過ぎたら即座に過料が科されるわけではありませんが、催告を無視するなど悪質なケースでは、金銭的な負担を強いられることになります。

過料が免除される「正当な理由」の具体的なケースとは

相続登記の義務を履行できないことに「正当な理由」があると認められれば、過料の罰則は科されません。
法務省の通達によると、具体的なケースとして、①相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合、②遺言の有効性や遺産の範囲が裁判で争われている場合、③申請義務を負う相続人自身が重病である場合などが挙げられています。

ただし、これらの事情があるからといって自動的に猶予されるわけではなく、個別の状況に応じて客観的に判断されることになります。

過料だけじゃない！相続登記を放置する3つの大きなリスク

相続登記の義務化によって過料という罰則が注目されていますが、それ以前から相続登記をしないことには多くのリスクが存在します。
これらのリスクは、金銭的な問題だけでなく、家族間のトラブルや権利の喪失に直結する可能性があります。
不動産の売却や活用ができないといった実務的な問題から、権利関係の複雑化、さらには第三者による差し押さえといった深刻な事態まで、放置することで生じる具体的な3つのリスクを理解しておくことが重要です。

リスク1：不動産を売却したり担保に設定したりできない

相続した土地や建物の登記名義が亡くなった被相続人のままだと、その不動産の所有権を第三者に対して法的に主張することができません。
これを「対抗力がない」状態と呼びます。
具体的には、不動産を売却しようとしても買い手が見つかりませんし、不動産を担保にして金融機関から融資を受けることも不可能です。

相続登記を完了させて初めて、自分が所有者であることを公的に証明でき、不動産の売却や活用、担保設定といった法律行為が可能になります。
将来的に不動産をどう扱うにしても、相続登記は不可欠な手続きです。

リスク2：次の相続が発生して権利関係が複雑化する

相続登記を未了のまま放置している間に、相続人の誰かが亡くなってしまうと、次の相続が発生します。
すると、当初の相続人だけでなく、その子どもや配偶者、場合によっては兄弟姉妹なども新たな権利者として加わります。
このように相続人の数が増えていくと、関係者がネズミ算式に増え、誰がどのくらいの権利を持っているのか把握するだけでも困難になります。

遺産分割協議を行うにも全員の合意が必要となるため、話し合いがまとまらず、手続きが事実上不可能になるケースも少なくありません。

リスク3：第三者に不動産を差し押さえられる恐れがある

遺産分割協議によって自分が不動産を相続することが決まっても、相続登記をせずにいると、その権利は不安定な状態にあります。
例えば、他の共同相続人の一人が借金をしていて返済が滞った場合、その相続人の債権者が、法定相続分に従って不動産の一部を差し押さえる可能性があります。

もし自分が先に相続登記を済ませていれば、不動産は自分の所有物として法的に保護されるため、このような差し押さえを防ぐことができます。
登記を怠ることは、自身の財産権を危険にさらす行為といえます。

すぐに登記できない場合の救済策「相続人申告登記」とは

相続登記の義務化に伴い、遺産分割協議がまとまらない、相続人が多くて手続きが進まないといった事情で、3年という期限内に登記申請が困難なケースに対応するための救済策が設けられました。
それが「相続人申告登記」という新しい制度です。

この対策は、相続人が最低限の申告をすることで、ひとまず登記義務を履行したとみなされるもので、過料を避けるための有効な手段となります。
遺産分割に長い時間がかかる場合でも、この制度を利用できます。

最低限の申告でひとまず義務を果たせる新設の制度

相続人申告登記は、相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出る簡易な手続きです。
この申告を行うと、法務局から登記がされた旨の案内や登記完了のお知らせが届くわけではありませんが、登記官の職権により申出人の氏名や住所などが登記簿に付記されます。
この申出を期限内に行えば、相続登記の申請義務を果たしたとみなされ、過料の対象にはなりません。

ただし、これはあくまで一時的な措置であり、遺産分割協議が成立した場合は、その日から3年以内に正式な相続登記を別途行う必要があります。

相続人申告登記の手続きの流れと必要書類

相続人申告登記の手続きは、相続人の一人から単独で申請することが可能です。
まず、申出書を作成し、申し出る人が被相続人の相続人であることが分かる戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）を添付します。
被相続人の出生から死亡までの一連の戸籍謄本は不要で、申出人との関係が分かるもので足ります。

これらの書類を、対象不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。
この手続きに登録免許税はかかりません。
法務局は提出された書類を確認し、問題がなければ申出人の氏名や住所などを職権で登記します。

相続登記の申請手続き｜自分でやる場合の流れを3ステップで解説

相続登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で手続きを行うことも可能です。
自分で行う場合、不動産登記の専門的な知識が必要な場面もありますが、法務局の相談窓口などを活用しながら進めることができます。
大まかな流れは、①必要書類の収集、②登記申請書の作成と法務局への提出、③登記完了後の書類受領という3つのステップに分けられます。

それぞれのステップで何を行うべきかを事前に把握しておくことが、スムーズな手続きにつながります。

STEP1：戸籍謄本や固定資産評価証明書などの必要書類を収集する

相続登記の申請には、多くの公的書類が必要です。
まず、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの一連の戸籍謄本と、相続人全員の現在の戸籍謄本を集めます。
次に、不動産を相続する人の住民票の写し、そして登録免許税の計算に必要となる対象不動産の固定資産評価証明書を市区町村役場で取得します。

遺産分割協議によって相続分を決めた場合は、相続人全員が実印を押した遺産分割協議書と印鑑証明書も準備します。
書類の収集には時間がかかることもあるため、早めに連絡を取り合い、準備を始めることが重要です。

STEP2：登記申請書を作成し管轄の法務局へ提出する

必要書類がすべて揃ったら、登記申請書を作成します。
申請書の様式や記載例は、法務局のウェブサイトで入手できます。
申請書には、不動産の詳細情報、被相続人と相続人の情報、登記の原因（相続）、そして登録免許税の金額などを正確に記載しなければなりません。

計算した登録免許税額に相当する収入印紙を申請書に貼り付け、収集した添付書類一式と共に、不動産の所在地を管轄する法務局へ提出します。
提出方法は、窓口への持参、郵送、またはオンライン申請（要事前準備）のいずれかを選択できます。
どの法務局か不明な場合は、法務局のウェブサイトで確認が可能です。

STEP3：登記完了後に登記識別情報通知書を受け取る

登記申請書を法務局に提出すると、登記官による審査が行われます。
書類に不備や間違いがなければ、申請からおおむね1週間から2週間程度で登記が完了します。
登記が完了すると、法務局から「登記識別情報通知書」が交付されます。

これは、従来の「権利証（登記済証）」に代わるもので、不動産の所有者であることを証明する非常に重要な書類です。
オンライン申請でなく、書面で受け取った場合は、再発行ができないため、紛失しないよう大切に保管してください。
この通知書を受け取れば、一連の相続登記手続きは完了です。

相続登記にかかる費用の目安はいくら？

相続登記を行う際には、必ず発生する実費と、専門家に依頼した場合にかかる報酬の2種類の費用があります。
実費の主なものは、国に納める税金である「登録免許税」です。
このほか、戸籍謄本や住民票などを取得するための手数料もかかります。

司法書士に手続きを依頼する場合は、これらの実費に加えて司法書士への報酬が必要となります。
費用の総額は、不動産の価値や事案の複雑さによって変動するため、事前に概算を把握しておくことが大切です。

自分で申請する場合にかかる登録免許税の計算方法

登録免許税は、相続登記を申請する際に法務局へ納付する税金です。
税額は、対象となる不動産の「固定資産税評価額」に基づいて計算されます。
計算式は「固定資産税評価額×0.4％」です。

例えば、評価額が1,000万円の土地であれば、登録免許税は4万円となります。
固定資産税評価額は、毎年春に市区町村から送付される固定資産税の納税通知書に記載されているほか、市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得して確認できます。
なお、遺贈や生前贈与による名義変更の場合、税率が2.0%となり、相続に比べて高額になります。

司法書士に依頼する場合の報酬相場と内訳

相続登記の手続きを司法書士に依頼する場合、登録免許税などの実費とは別に、司法書士への報酬が発生します。
報酬の相場は、不動産の数や評価額、相続人の人数といった案件の難易度によって異なりますが、一般的には7万円から15万円程度です。
報酬の内訳としては、登記申請書の作成・提出を代行する基本的な手数料のほか、戸籍謄本などの必要書類の収集代行、遺産分割協議書の作成サポートなどが含まれることがあります。

依頼する際には、どこまでの業務を依頼するのかを明確にし、事前に見積もりを取ることが重要です。

手続きは自分でできる？司法書士への依頼を検討すべきケース

相続登記は、法務局のウェブサイトで情報収集をしたり、相談窓口を利用したりすれば、自分自身で行うことも不可能ではありません。
しかし、戸籍の読み解きや書類作成には専門的な知識が必要で、時間と手間もかかります。

特に、相続関係が複雑な場合や、日中手続きに時間を割けない場合には、登記の専門家である司法書士に依頼することを検討するのが賢明です。
費用はかかりますが、正確かつ迅速に手続きを完了できるメリットは大きいといえます。

相続人が多い、または遠方に住んでいる場合

相続人が多数にのぼるケースでは、全員の戸籍謄本を収集するだけでも大変な作業となります。
また、相続人の中に連絡が取りにくい人や、遠方に住んでいる人がいる場合、遺産分割協議書のやり取りや実印の押印依頼などに時間がかかり、手続きが停滞しがちです。

このような状況では、司法書士が代理人として他の相続人との連絡調整や書類収集を行うことで、手続きを円滑に進めることができます。
相続人間の精神的な負担を軽減する効果も期待できます。

平日に法務局へ行く時間を確保できない場合

法務局の窓口が開いているのは、平日の日中のみです。
そのため、仕事などで平日に休みを取ることが難しい人にとっては、書類の提出や、不備があった場合の補正手続きのために法務局へ出向くことが大きな負担となります。
郵送やオンラインでの申請も可能ですが、慣れない手続きでは不備が生じやすく、結局法務局とのやり取りに時間を要することもあります。

司法書士に依頼すれば、申請から登記完了までの一連の手続きを全て任せられるため、自身の時間を拘束されることなく手続きを終えることが可能です。

遺産分割協議がまとまらずトラブルになっている場合

相続人同士で遺産の分け方について意見が対立し、遺産分割協議が難航している場合、当事者だけで話し合いを続けると、感情的なしこりが残り、関係が悪化してしまう恐れがあります。
司法書士は、法律の専門家として、遺産分割協議書作成のサポートを行うことができます。
直接的な紛争解決代理は弁護士の業務範囲ですが、協議がまとまるための土台作りを手伝うことで、円満な解決に貢献することが可能です。

相続登記の義務化に関するよくある質問

2024年4月から始まった相続登記の義務化は、過去の相続にも影響が及ぶ大きな制度変更であるため、多くの人が疑問や不安を抱えています。
特に、3年という登記期限がいつから始まるのか、遺産分割協議が長引いた場合はどうすればよいのか、といった具体的な点について質問が寄せられます。
ここでは、相続登記の義務化に関して特によくある質問とその回答をまとめました。

正しい知識を身につけ、適切な対応をとるための参考にしてください。

Q1. 登記の期限である「相続を知ってから3年」はいつから数えますか？

原則として「被相続人が亡くなったこと」と「自分が相続人として不動産を取得したこと」の両方を知った日から3年以内です。
多くの場合は被相続人が亡くなった日が起算点となります。
自分が相続人であることを後から知った場合、例えば、先順位の相続人が全員相続放棄したことで自分が相続人となったケースでは、その事実を知った日から3年となります。

Q2. 遺産分割協議が3年以内にまとまらない場合はどうすればよいですか？

遺産分割協議が3年以内にまとまらない場合でも、過料を避けるための救済策があります。
新設された「相続人申告登記」という制度を利用し、自分が相続人の一人であることを法務局に申し出れば、ひとまず登記義務を果たしたことになります。
その後、協議が成立した日から3年以内に、その内容に基づいた正式な相続登記を申請する必要があります。

Q3. 相続放棄をすれば登記の義務はなくなりますか？

はい、家庭裁判所で正式に相続放棄の手続きをすれば、その人は初めから相続人ではなかったとみなされるため、相続登記の義務を負うことはありません。
ただし、相続放棄は「自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内」に手続きをする必要があります。
他の相続人に「遺産はいらない」と口頭で伝えただけでは法的な相続放棄にはならず、登記義務はなくなりません。

まとめ

相続登記の義務化とは、所有者不明土地問題の解決を目的として、これまで任意だった不動産の名義変更を法的に義務付ける制度です。
この変更により、相続人は不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行う必要があり、法律施行前の過去の相続も対象となります。
正当な理由なくこの義務を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

期限内に遺産分割協議がまとまらない場合は、「相続人申告登記」という簡易な手続きで義務を履行することも可能です。
手続きに不安がある場合は、司法書士などの専門家へ早めに相談することが望ましいです。

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