登記識別情報（権利書）を相続で紛失したら？司法書士が手続きを解説

2026年11月1日

亡くなった親族の遺品整理中に、不動産の権利書や登記識別情報通知が見つからず、相続手続きができないのではないかと不安に感じていませんか。
登記識別情報を紛失したらどうなるのか、心配になる方も多いかもしれません。
この記事では、登記識別情報を紛失しても相続登記は可能なのか、紛失時の代替手段や悪用防止策について解説します。

最後まで読めば、権利書がなくても落ち着いて相続手続きを進めるための知識が身につきます。

【結論】登記識別情報（権利書）を紛失しても相続登記はできますか？

結論から言うと、登記識別情報通知や権利書がない場合でも相続登記の手続きは可能です。
相続を原因とする不動産の名義変更では、原則としてこれらの書類は必要ありません。
登記識別情報は不動産の所有者本人であることを証明する重要な書類ですが、紛失したからといって所有権を失うわけではないため、ご安心ください。

ただし、再発行は一切できないため、取り扱いには注意が必要です。
なぜ相続登記に登記識別情報が原則不要なのか、その理由を詳しく見ていきましょう。

そもそも登記識別情報（権利書）とは？2つの書類の違いを解説

登記識別情報と権利書（権利証）は、どちらも不動産の所有者であることを証明する重要な書類ですが、発行された時期によって名称と形式が異なります。
権利証（登記済証）は、2005年の不動産登記法改正前に発行されていたもので、登記申請書に法務局の「登記済」という朱印が押された書類です。

一方、登記識別情報通知は法改正後に発行されるようになったもので、A4用紙に12桁の英数字のパスワード（登記識別情報）が記載され、目隠しシールで保護されています。
現在は登記識別情報通知が発行されますが、過去に発行された権利証も引き続き有効です。

紛失しても不動産の所有権は失われないためご安心ください

登記識別情報や権利書をなくしてしまっても、その不動産の所有権が失われることはありません。
これらの書類は、不動産の売買や担保設定といった登記申請の際に、所有者本人であることを法務局に示すための「本人確認手段の一つ」です。
したがって、書類がない状態でも所有者である事実に変わりはなく、別の方法で本人確認を行えば、問題なく手続きを進めることが可能です。

注意！登記識別情報は一度紛失すると再発行できません

登記識別情報通知は、キャッシュカードや銀行通帳とは異なり、一度紛失すると法務局で再発行してもらうことはできません。
これは、第三者の手に渡った場合に悪用されるリスクを防ぐためのセキュリティ措置です。
万が一、紛失や盗難にあった場合は、後述する「失効の申出」や「不正登記防止申出」といった制度を利用して、不正な登記を防ぐ対策を講じることが重要です。

なぜ相続登記では原則として登記識別情報が不要なのか？

相続を原因とする不動産の名義変更では、登記識別情報通知が原則として不要です。
不動産登記の手続きには、売買のように売主と買主が共同で行う共同申請と、相続のように相続人のみが単独で行う単独申請があります。
登記識別情報が必要となるのは、主に登記義務者の本人確認が求められる共同申請の場合です。

相続登記は相続人が登記権利者として単独で申請するため、被相続人の本人確認が不要であり、その結果、登記識別情報の提出も求められません。

相続登記で登記識別情報が例外的に必要になる2つのケースとは？

相続登記では原則として登記識別情報は不要ですが、例外的に提出を求められる特殊なケースが存在します。
具体的には、被相続人の登記簿上の住所と死亡時の住所が一致しない場合や、遺言によって相続人以外に不動産が渡る「遺贈」のケースが該当します。
これらのケースでは、通常の相続登記とは異なる手続きが必要となり、その過程で登記識別情報の有無が重要になる可能性があります。

以下でそれぞれのケースについて詳しく解説します。

ケース1：被相続人の登記簿上の住所と死亡時の住所がつながらない場合

被相続人が生前に引越しを繰り返した結果、登記簿に記載されている住所と、住民票の除票などに記載されている死亡時の最後の住所が一致しないケースがあります。
この場合、相続登記の前提として、登記名義人の住所変更登記が必要です。
この住所変更登記を相続人が行う際には、登記名義人本人による申請ではないため、登記識別情報の提供は不要です。住民票の除票や戸籍の附票を提出することで、登記簿上の住所から死亡時の最後の住所までのつながりを証明します。

ケース2：遺言によって相続人以外が不動産を取得（遺贈）した場合

遺言によって、法定相続人ではない第三者（例えば、孫やお世話になった人など）に不動産が譲られることを「遺贈」と呼びます。
遺贈による名義変更登記は、不動産を受け取る人（受遺者）が申請できます。受遺者が相続人である場合は単独で申請できます。受遺者が相続人以外の場合は、遺言執行者または相続人全員と共同で申請します。この手続きにおいて、登記識別情報の提供が必要となる場合があります。

相続した不動産を将来売却する際に登記識別情報がない場合はどうすればいいですか？

相続登記を終えて自分の名義にした後、その不動産を売却する際には、原則として登記識別情報通知の提供が必要です。
しかし、被相続人から引き継いだ権利書や、自身の相続登記後に発行された登記識別情報がない場合でも、売却を諦める必要はありません。
法務局が用意している代替手段を用いることで、本人確認を行い、問題なく売却手続きを進めることができます。

主な対処法は3つあり、それぞれ特徴や費用が異なります。

対処法1：司法書士に依頼して「本人確認情報」を作成してもらう

本人確認情報の作成を司法書士に依頼することは、最も確実で一般的に利用される方法の一つです。司法書士が申請人と面談し、運転免許証などの本人確認書類を確認した上で、本人に間違いないことを証明する書類を作成し、法務局に提出します。この方法を利用すれば、スムーズに登記手続きを進めることが可能です。

司法書士に支払う費用は、一般的に5万円から15万円程度が目安となります。

対処法2：法務局の「事前通知制度」を利用する

事前通知制度は、登記識別情報を提供せずに登記申請を行った場合に、法務局が申請人の住所地へ本人限定受取郵便で通知書を送付する制度です。
申請人はその通知書を受け取り、内容に間違いがないことを確認して署名・押印し、2週間以内に法務局へ返送します。
この手続きには費用がかかりませんが、通知の受け取りや返送に時間がかかるため、売買決済を急ぐ場合には不向きな点や、期間内に返送できないと申請が却下されるリスクがあります。

対処法3：公証役場で本人確認の「認証」を受ける

公証役場に出向き、公証人の前で登記申請の委任状などに署名し、その書類が本人の意思に基づいて作成されたものであることを証明（認証）してもらう方法です。
この認証を受けた書類を登記申請時に提出することで、事前通知制度を省略できます。

費用は数千円程度で済みますが、手続きのために公証役場へ足を運ぶ必要があります。
また、この方法はすべての登記手続きで利用できるわけではない点に注意が必要です。

紛失・盗難時に第三者による悪用を防ぐにはどうすればいいですか？

登記識別情報通知を紛失したり盗難に遭ったりした場合、最も心配なのは第三者に悪用されて勝手に不動産を売却されたり、担保に入れられたりすることです。
登記識別情報は不動産の権利に関する非常に重要な情報であるため、万が一の事態に備えて、不正な登記を防ぐための制度が用意されています。
具体的には、登記識別情報そのものの効力を失わせる「失効の申出」と、不正な登記申請を監視する「不正登記防止申出」の2つの対策があります。

これらの手続きについて解説します。

対策1：登記識別情報の効力を無効化する「失効の申出」を行う

登記識別情報の紛失や盗難に遭い、悪用される危険性が高いと感じた場合、「失効の申出」制度を利用できます。
不動産の所有者本人や相続人が、その不動産を管轄する法務局に申し出ることで、紛失した登記識別情報の効力を無効化する手続きです。
一度この申し出を行うと撤回することはできないため、将来、不動産を売却する際などには、前述した本人確認情報や事前通知制度といった代替手段を用いることになります。

対策2：不正な登記申請を防止する「不正登記防止申出」を行う

「不正登記防止申出」は、自身の不動産について不正な登記が申請される具体的なおそれがある場合に利用できる制度です。
この申し出をしておくと、申し出から3ヶ月以内に不正が疑われる登記申請があった際に、法務局から申出人へ通知が届きます。
これにより、知らない間に登記が書き換えられる事態を防ぐことが可能です。

ただし、この制度は登記識別情報の効力を失わせるものではなく、あくまで不正な申請を牽制・発見するための措置です。

登記識別情報の紛失で手続きが複雑な場合はがもう相続相談センターの無料相談をご活用くださいです

登記識別情報を紛失した場合でも相続登記は可能ですが、遺贈が絡むケースや、将来の売却を見据えた手続き、悪用防止策など、専門的な判断が必要になる場面も少なくありません。
特に相続手続きは、戸籍謄本の収集や遺産分割協議書の作成など、ただでさえ煩雑です。
登記識別情報がないことで手続きがさらに複雑化し、ご自身で進めるのが難しいと感じた場合は、司法書士などの専門家へ相談することをおすすめします。

多くの専門家が無料相談を実施しており、費用や手続きの流れについて事前に確認できます。

なぜ専門家への相談が有効なのか？手続きの難しさを解説

相続登記の手続きには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本や、相続人全員の現在の戸籍謄本など、多数の公的書類が必要です。
書類の収集や読み解きには専門知識が求められ、時間も労力もかかります。
さらに、登記識別情報がない場合には、状況に応じて本人確認情報や事前通知制度などの代替手続きを選択・実行する必要があり、一般の方には判断が難しい場面も出てきます。

専門家である司法書士に依頼すれば、これらの煩雑な手続きを正確かつ迅速に進めてもらえるため、安心して相続を完了させることが可能です。

無料相談で確認すべき3つのポイント

専門家に無料相談する際は、いくつかの点を確認しておくと安心です。
第一に、相談料が本当に無料かどうか、相談回数や時間に制限がないかを確認しましょう。
第二に、実際の手続きを依頼した場合の費用について、明確な見積もりを提示してくれるか、また追加費用が発生する可能性についても質問することが重要です。

第三に、相続登記だけでなく、遺産分割や相続税など、関連する悩みについても幅広く相談に乗ってくれるかを確認すると、ワンストップで問題を解決できる可能性があります。

登記識別情報の紛失と相続に関するよくある質問

ここでは、登記識別情報通知の紛失と相続手続きに関して、多くの方が抱く疑問についてQ&A形式で解説します。
再発行の可否や、不動産を売却する予定がない場合の対応、手続きにかかる費用など、具体的な質問にお答えすることで、皆様の不安を解消します。

紛失した登記識別情報（権利書）は、法務局で再発行してもらえますか？

いいえ、紛失した登記識別情報通知や権利書は、法務局で再発行してもらうことはできません。
これは第三者によるなりすましなどの不正を防ぐための重要なセキュリティ措置です。
一度発行されたものがすべてであり、もし紛失してしまった場合は、不動産の売却や担保設定など、登記識別情報が必要な手続きを行う際に、司法書士による本人確認情報の作成などの代替手段を用いることになります。

相続後に不動産を売却する予定がない場合、登記識別情報がなくても問題ないでしょうか？

はい、相続した不動産を将来的に売却する予定がないのであれば、登記識別情報がない状態でも当面は問題ありません。
しかし、相続を機にご自身の名義へ相続登記を済ませておくことを強く推奨します。
相続登記を完了させれば、新しい所有者であるご自身の登記識別情報通知が法務局から発行されます。

これがあれば、将来急に売却や担保設定が必要になった場合でもスムーズに対応できます。

登記識別情報を紛失した場合、相続登記の手続きにかかる費用は高くなりますか？

相続登記の手続きにかかる費用は、原則として登記識別情報の提出が不要であることに直接的には影響されません。司法書士に依頼する際の報酬や、法務局に納める登録免許税といった費用は、登記識別情報の有無によって変動するものではないのが一般的です。

ただし、遺贈など例外的に代替手続きが必要となる場合は、別途費用が発生する可能性があります。また、登記識別情報がない場合に本人確認情報の作成が必要となると、追加費用が発生することがあります。

まとめ

登記識別情報通知や権利書を紛失した場合でも、相続登記は問題なく行うことが可能です。
紛失しても不動産の所有権を失うことはなく、また再発行はできないという点を理解しておくことが重要です。
将来、相続した不動産を売却する際には、司法書士による本人確認情報の作成といった代替手段があるため心配ありません。

悪用が心配な場合は、失効の申出などの対策を講じることもできます。
手続きが複雑で不安な場合は、司法書士などのがもう相続相談センターにご相談ください。

登記識別情報の紛失など複雑な相続手続きは「何度でも何時間でも無料相談」へ

登記識別情報通知を紛失した相続手続きは、ご自身で進めるには複雑で分かりにくい点が多くあります。
このような場合、専門家のサポートを受けるのが最も安心できる解決策です。
当事務所では、相続に関するご相談を何度でも、何時間でも無料で承っております。

お客様の状況を丁寧にお伺いし、最適な手続きをご提案いたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

なぜ多くの方が当事務所の無料相談を選ぶのか？その3つの理由

多くのお客様が当事務所の無料相談を選ばれるのには理由があります。
私たちは、お客様が抱える相続の不安を少しでも和らげ、安心して次のステップに進んでいただけるよう、費用面での明確さと、相談のしやすさを何よりも大切にしています。
ご納得いただけるまで徹底的にサポートする姿勢が、お客様からの信頼につながっていると考えています。