2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続した際の登記申請に期限が設けられました。
相続登記の期限は、原則として相続の開始を知った日から3年以内です。
この期限を過ぎてしまうと罰則が科される可能性があるため、いつまでに手続きを終えるべきかを正確に把握することが重要です。
【2024年4月1日開始】相続登記の義務化で何が変わったのか
2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、これまで任意だった相続登記が義務化されました。
この法改正は、所有者不明の土地が増加し、社会問題となっていることが背景にあります。
法改正による大きな変更点は、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならないという義務が課されたことです。
この変更は、過去に発生した相続にも適用されるため、注意が必要です。
相続登記の申請期限は「相続を知った日から3年以内」
相続登記の申請義務には、3年という期間が定められています。
具体的には、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日」から3年以内に申請が必要です。
一般的には、被相続人の死亡の事実を知り、自分がその不動産を相続したと認識した日が起算点となります。
この期間は手続きの有効期限として機能し、正当な理由なく申請を怠ると過料の対象となる可能性があります。
【ケース別】相続登記の期限「3年」はいつからカウントする？
相続登記の期限である「3年」のカウントが始まる日（起算点）は、不動産をどのように取得したかによって異なります。
ここでは、遺産分割協議、法定相続、そして義務化前の相続という3つの主要なケースに分けて、それぞれの起算点を具体的に解説します。
ケース1：遺言や遺産分割協議で不動産を取得した場合
遺言によって特定の相続人が不動産を取得した場合や、相続人全員で行う遺産分割協議によって不動産の取得者が決まった場合、その起算点は「遺産分割が成立した日」となります。
つまり、話し合いがまとまった日や、遺言の内容を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務が生じます。
協議が長引いたとしても、最終的に合意に至った日からカウントが開始されるため、協議成立後は速やかに手続きを進める必要があります。
ケース2：法定相続分で不動産を取得した場合
遺言書がなく、遺産分割協議も行わない場合は、民法で定められた法定相続分に従って各相続人が不動産を取得します。この場合の相続登記の期限の起算点は、「不動産を取得した相続人は、所有権の取得を知った日から3年以内」と定められています。
多くのケースでは、被相続人が亡くなった日を知った時点からカウントが始まります。誰が相続人になるかを確定させるためには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本などを収集する必要があります。
ケース3：義務化より前に発生した過去の相続の場合
法改正が施行された2024年4月1日より前に発生した相続で、まだ登記が済んでいない不動産も義務化の対象です。
この場合、3年の猶予期間が設けられており、起算点は「法改正の施行日」または「相続の開始と所有権の取得を知った日」のいずれか遅い方となります。
したがって、過去の相続については、遅くとも2027年3月31日までに相続登記を完了させる必要があります。
相続登記の期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性
正当な理由がないにもかかわらず、相続登記の申請を期限内に行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、期限を過ぎたら即座に過料が科されるわけではありません。
まずは法務局から登記申請を行うよう催告があり、それでも応じない場合に、裁判所が過料の支払いを命じるという流れが想定されています。
災害や病気など、申請が困難な「正当な理由」があれば、過料の対象外となる場合もあります。
過料だけではない！相続登記を放置することで生じる3つのデメリット
相続登記を怠るリスクは、10万円以下の過料だけではありません。
登記をしないまま長期間放置すると、金銭的な問題だけでなく、親族間のトラブルや権利関係の複雑化など、さまざまなデメリットが生じる可能性があります。
ここでは、代表的な3つのデメリットを解説します。
デメリット1：不動産を売却したり担保に設定したりできない
相続した不動産の登記名義が被相続人のままだと、その不動産の所有権を第三者に対して法的に主張することができません。
これを「対抗力がない」状態と呼びます。
このため、相続した不動産を売却しようとしても買い手が見つからず、金融機関から融資を受ける際の担保として設定することも不可能です。
不動産を有効活用するためには、自己の名義に登記を変更しておくことが前提となります。
デメリット2：次の世代の相続で権利関係が複雑化する
相続登記をしない間に相続人の誰かが亡くなると、その人の相続権がさらにその子や配偶者へと引き継がれます。
代を重ねるごとに相続人の数は増え続け、面識のない親戚まで権利者に含まれるケースも少なくありません。
例えば、実家の家を相続した際に手続きを放置すると、関係者が数十人に膨れ上がり、遺産分割協議を開くことさえ困難になる可能性があります。
デメリット3：他の相続人の債権者に持分を差し押さえられるリスク
相続人の中に借金を抱えている人がいる場合、その人の法定相続分（持分）が債権者によって差し押さえられるリスクがあります。
遺産分割協議が成立する前であれば、各相続人は法定相続分に応じた権利を持っています。
万が一、土地などの持分が差し押さえられてしまうと、その不動産を共有する関係に債権者が介入してくることになり、売却などを巡ってトラブルに発展する可能性があります。
期限内の手続きが困難な場合の救済措置「相続人申告登記」とは
遺産分割協議が長引いてしまい、3年の期限内に相続登記を申請することが難しいケースも考えられます。
そのような状況に対応するため、「相続人申告登記」という新しい制度が設けられました。
これは、相続人が法務局に対し、「私がこの不動産の相続人です」と申し出るだけで、ひとまず相続登記の申請義務を果たしたとみなされる簡易的な手続きです。
この申出を行えば、後に遺産分割が成立した日から3年以内に改めて正式な相続登記を行えばよいことになります。
相続登記に関するよくある質問
ここでは、相続登記の期限や義務化に関して、特に多く寄せられる質問とその回答を紹介します。
Q：古い実家を相続していたことを最近知りました。この場合も登記は必要ですか？
はい、登記の義務があります。
相続登記の期限は、不動産を相続したことを「知った日」から3年以内です。
そのため、相続の発生が何十年も前であっても、ご自身が相続人であることを最近知ったのであれば、その知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。
Q：遺産分割協議が長引いてまとまりません。それでも3年以内に登記が必要ですか？
遺産分割協議が3年以内にまとまらない場合、「相続人申告登記」の制度を利用することで、ひとまず登記義務を履行できます。
この手続きを行えば、協議が不成立のままでも過料を科されることはありません。
その後、協議が成立した日から3年以内に正式な相続登記を行ってください。
Q：どのような場合に「正当な理由」があると認められ、過料を免除されますか？
登記をできない「正当な理由」には、法律上の明確な定義はありません。
しかし、相続人が極めて多数で戸籍等の収集に多くの時間を要する場合や、遺言の有効性をめぐり訴訟になっている場合、相続人に重病などの事情がある場合などが想定されています。
個別の事情に応じて判断されます。
まとめ
2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内の申請が必要となりました。
この義務は過去に発生した相続にも適用され、正当な理由なく期限内に申請を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、登記を放置すると不動産の売却ができない、権利関係が複雑化するなどのデメリットも生じます。
期限内の手続きが難しい場合は「相続人申告登記」という救済措置も用意されているため、ご自身の状況に合わせて適切な対応を検討することが重要です。
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