相続は、不動産の扱いを間違えると、あっという間にトラブルになります。
現金であれば相続人同士で分けやすいですが、家や土地は簡単に分けられません。
そのため、複数人で「共有名義」にするケースが多くあります。
しかし、共有名義はリスクだらけです。
一見すると平等な分け方に見えますが、実は共有名義には多くの落とし穴があります。
1．共有名義とは？
共有名義とは、ひとつの不動産を複数人で所有する形のことです。
たとえば「兄と妹で2分の1ずつ持つ」「子ども3人で3分の1ずつ持つ」といった具合です。
書類上は公平に見えますが、実際に使おうとするとさまざまな制約が出てきます。
2．共有名義の落とし穴。起こりやすいトラブル
① 売却したいときに全員の同意が必要
共有名義の不動産を売る場合、共有者全員の同意が必要です。
一人でも反対すると売却できません。結果として、使っていない家や土地を長期間放置することになりがちです。空き家問題に発展し、近隣トラブルや訴訟のリスクも抱え続けることになりかねません。
② 利用の仕方で対立が起こる
「兄は貸したいけれど、妹は住みたい」と意見が割れることがあります。
利用方法が決まらず、空き家のまま固定資産税だけ払い続けることも珍しくありません。
③ 修繕や税金の負担で揉める
屋根の修理や固定資産税の支払いは、持分に応じて全員で負担しなければなりません。
誰かが払わないと不公平感が生まれ、兄弟関係にヒビが入ることもあります。
3．泥沼化を引き起こす共有名義
共有名義の問題は、相続のたびにどんどん大きくなります。
たとえば父親が残した家を3人の子どもが共有名義にしたとします。最初は「兄弟3人で持っているから大丈夫」と思えるかもしれません。
ところが、そのうちの1人が亡くなった場合、その人の持分はその子どもたちに引き継がれます。
もし子どもが2人いれば、その2人が新たに共有者になります。
これを繰り返すと、世代を重ねるごとに共有者の数は雪だるま式に膨れ上がります。
結果として、売却や修繕など不動産に関する大事な決定をする際に、全員の合意を得るのが非常に難しくなります。
最初は小さな問題だったはずの共有名義が、時間の経過とともに相続人同士の対立を生み、家族関係を壊す「泥沼化」につながるのです。
4．共有名義を避けるための対策
① 遺言で分け方を指定しておく
親が遺言書を残しておけば、共有名義を避けることができます。
「自宅は長男に、不動産以外は他の兄弟に」など、具体的に決めておくことが重要です。
② 換価分割（売却して現金で分ける）
不動産を売却して現金化し、そのお金を分ける方法です。
現金にすることで平等に分けやすくなり、共有名義を避けられます。
③ 代償分割（誰かが取得して代わりにお金を払う）
一人が不動産を相続し、他の相続人には代わりに現金を渡す方法です。
「不動産は住んでいる次男に、長男と三男にはお金を渡す」といった解決策になります。
5．共有名義になってしまった場合の対応
すでに共有名義になっている場合でも、解決策はあります。
- 共有者全員で話し合い、売却や利用方法を決める
- 一人が他の持分を買い取って単独所有にする
- 家庭裁判所に「共有物分割訴訟」を申し立てる（最終手段）
時間が経つほど調整は難しくなるため、早めに動くことが大切です。
よくある質問（FAQ）
Q1. 不動産を兄弟で共有名義にすると売れなくなるのですか？
完全に売れなくなるわけではありませんが、共有者全員の同意が必要です。
たとえ1人でも反対すると売却できないため、実際には「売れない」のと同じ状況になってしまうことが多いのです。
Q2. 共有名義の不動産を勝手に貸すことはできますか？
できません。貸す場合も共有者の同意が必要です。
「兄が勝手に賃貸契約を結んでしまった」というケースでは、契約が無効になる可能性があります。
Q3. 共有名義になってしまった場合、どうやって解消できますか？
主な方法は次の3つです。
- 共有者全員で売却して現金に分ける
- 誰か1人が他の持分を買い取る
- 家庭裁判所に「共有物分割訴訟」を申し立てる
いずれも簡単ではありませんが、放置すると固定資産税の負担だけが続くため、早めの対応が必要です。
Q4. 共有名義の不動産を相続放棄すれば関係なくなりますか？
相続放棄をすれば、その人は最初から相続人でなかった扱いになります。
したがって不動産の共有持分を持つこともなくなります。
ただし、他の相続人に権利が移るため「次に誰が相続人になるか」を確認しておく必要があります。
Q5. 将来トラブルにならないためにはどうすればいいですか？
最も有効なのは、生前に遺言書を作って分け方を指定しておくことです。
「自宅は長男に、不動産以外は他の兄弟に」という形にしておけば、共有名義を避けられます。
また、相続人同士で事前に話し合い、現金化や代償分割を検討しておくことも効果的です。
6．まとめ
不動産を複数人で相続し、共有名義にすると、一見公平に見えても多くの問題を抱え込みます。
売却や利用には全員の同意が必要で、話し合いがまとまらなければ資産を持て余してしまいます。
トラブルを避けるためには、生前から遺言で分け方を決める、現金化して分ける、代償分割を取り入れるといった方法が有効です。
もしすでに共有名義になっているなら、早めに解決方法を探ることが重要です。
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